הצגת רעיון · אוגוסט 2026
31,137 הכרעות שמאי מכריע פתוחות לציבור. הסכומים שבתוכן — לא.
כשוועדת תכנון מאשרת תוכנית שמעלה את שווי הקרקע, בעל הנכס משלם לעירייה מחצית מהעלייה — היטל השבחה. שמאי הוועדה אומר מספר אחד, שמאי בעל הנכס אומר מספר אחר, וכשאין הסכמה שמאי מכריע קובע מספר סופי ומחייב.
תיק אמיתי · תל אביב · 2024
הפער: ₪840,806. זה גודל ההימור בתיק אחד.
המדינה מפרסמת את כל ההכרעות בחינם — מי היה השמאי, איזו ועדה, איזה גוש, איזה תאריך.
הקובץ הפתוח אינו מכיל אף סכום. שלושת המספרים קיימים רק בתוך קובץ ה‑PDF.
לכן אף אחד — לא מועצת השמאים, לא הוועדות, ולא מנוע חיפוש או בינה מלאכותית — לא יכול לענות על "בכמה השמאי הזה נוהג לחתוך". לא כי זה סוד, אלא כי התשובה פזורה על 31 אלף מסמכים שאיש לא קרא ברצף.
הורדנו מדגם אקראי של 300 הכרעות מהשנתיים האחרונות ובדקנו כל שלב בפועל.
| היקף המאגר | כמה |
|---|---|
| הכרעות, 2009–2026 | 31,137 |
| חדשות בשנה | ~2,700 |
| שמאים מכריעים בכל הארץ | 56 |
| ועדות מקומיות | 137 |
עם 56 שמאים מכריעים בלבד, לכל אחד היסטוריה של כ‑550 תיקים. מספיק כדי לומר עליו משהו אמיתי.
"השמאי שמונה לתיק שלך חתך בממוצע 31% מדרישת הוועדה, על פני 1,047 הכרעות. בוועדה הזו הממוצע 38%."
שמאי המקרקעין שמייצג את בעל הנכס, ועורך הדין שלצידו. הלקוח שלהם מקבל דרישת תשלום ושואל שאלה אחת: כדאי להיאבק, או לשלם?
ההחלטה הזו מתקבלת היום לפי תחושת בטן. הדוח הופך אותה לחישוב: אם השמאי חותך היסטורית 31%, תוחלת המאבק על דרישה של ₪500,000 היא ₪155,000. אם הוא חותך 8% — לא שווה.
| השוק | ערך |
|---|---|
| שמאי מקרקעין מורשים | 3,104 |
| פעילים בהיטל השבחה (נמדד) | ~402 |
| מנויים ל‑₪5,000 בחודש | 20 |
אין שרתים כבדים, אין רישוי נתונים, אין תוכן לכתוב. עלות עיבוד כל 31,137 המסמכים נמדדה בפועל: כ‑$9. אחריה, עיבוד ההכרעות החדשות עולה פחות מ‑$1 בשנה. המאגר מתרענן מדי לילה — זו מערכת שרצה לבד.
הסיבה שזה כה זול: לא נשלח מסמך שלם למודל אלא קטע ממוקד בלבד — כ‑2,500 טוקנים במקום 20,000.
השוק קטן ומקצועי — כ‑400 אנשים שכולם מכירים זה את זה. יתרון בהפצה, בעיה באיכות: מספר שגוי אחד שיצוטט בהליך מסיים את המוצר. לכן כל מספר מוצג עם קישור ישיר למסמך המקור, והמוצר מוגדר ככלי מחקר — לא כחוות דעת.
חסם רגולטורי אין: המקור פתוח לחלוטין, ללא הרשמה וללא הגבלת שימוש, והמסמכים הם פרסום רשמי.